Behoudt de verkoper-bouwheer vorderingen op aannemer en architect? Steun van de wetgever én het Hof van Cassatie.

Behoudt de verkoper-bouwheer vorderingen op aannemer en architect? Steun van de wetgever én het Hof van Cassatie.

1. Kwalitatieve of accessoire rechten

In twee recente arresten gaf het Hof van Cassatie duiding bij de voorwaarden voor de overgang van accessoire of kwalitatieve rechten. De vraag die werd gesteld betrof het lot van dergelijke rechten bij de verkoop van de werken: gaan deze vanzelf mee over op de nieuwe eigenaar of blijven zij (evt. gedeeltelijk) bij de belanghebbende verkoper? In deze concrete zaak had de verkoper immers vóór de verkoop zelf een vordering ingesteld tegen de aannemer in schadevergoeding.

Een kwalitatief recht is een recht dat niet zozeer aan een welbepaalde persoon verbonden is, maar aan de bijzondere hoedanigheid (“kwaliteit”, “ qualité”) van die persoon, met name deze van eigenaar van een goed. Het gevolg is dat wanneer die hoedanigheid overgaat (een eigenaar draagt zijn onroerend goed over), het kwalitatieve recht als accessorium of bijzaak automatisch mee overgaat. Typevoorbeeld is de vrijwaringsvordering tegen de aannemer voor verborgen gebreken in het bouwwerk. Deze vordering gaat als accessorium of bijrecht, klevend aan het eigendomsrecht van het goed mee over wanneer het eigendomsrecht van dat bouwwerk overgaat op de koper. Hoewel deze een rechtsopvolger onder bijzondere titel is, kan hij zich in zijn hoedanigheid van (nieuwe) eigenaar rechtstreeks wenden tot de aannemer, zonder een omweg te maken of tussenschakels te moeten inroepen. Het Hof van Cassatie oordeelde reeds eerder in die zin in een arrest van 29 februari 2008.

Deze automatische overgang wordt overwegend gesteund op het leerstuk van de accessoriteit (i.e. toebehoren van een goed dat valt onder de leveringsplicht), en in het bijzonder op de wettelijke verankering daarvan in artikel 1615 BW. Hoewel het potentiële toepassingsgebied veel ruimer is (zo blijkt uit de talloze en verspreide bijzondere toepassingsgevallen), ontbreekt een algemene wettelijke bepaling vooralsnog.

De toekomst biedt een meer zekere grondslag. Met het nieuwe goederenrecht – dat op 1 september 2021 in werking treedt – wordt beoogd een algemene wettelijke grondslag in te voeren voor dergelijke accessoria (o.a. kwalitatieve rechten) en dus de regel ‘bijzaak volgt hoofdzaak’ wettelijk te funderen. Dit gebeurt door invoering van het artikel 3.9 in het nieuwe Burgerlijk Wetboek. Deze nieuwigheid legt voor het eerst bij wet en op duidelijke wijze het onderscheid vast tussen deze accessoria of bijzaken/-rechten en de zgn. ‘inherente bestanddelen’, dewelke elke mate van zelfstandigheid per definitie ontberen (i.t.t. accessoria) (vgl. artikel 3.8 en 3.9 nieuw BW). Een accessorium onderscheidt zich dan ook van een inherent bestanddeel in die zin dat het wel degelijk een autonoom vermogensbestanddeel kan uitmaken indien niet meer voldaan is aan de voor accessoriteit bepaalde vereisten.

Deze grondslag en de bestaansreden van deze kwalitatieve rechten zijn van belang om te beoordelen of een verkoper toch ook zelf nog een recht behoudt op bv. de aannemer na de verkoop. Het bestaan van voornoemde kwalitatieve rechten vindt rechtvaardiging in het feit dat meerwaarde wordt verwezenlijkt door de vereniging van recht en hoofdzaak (het overgedragen goed). De nauwe verbinding tussen het recht en (het eigenaarschap van) het goed, maakt immers dat die toegevoegde waarde verloren dreigt te gaan indien deze losgekoppeld worden van elkaar. Rechtsleer en rechtspraak achten die economische meerwaarde immers meer beschermenswaardig dan het onberedeneerd vasthouden aan de contractsrelativiteit (de contractuele verhouding heeft in beginsel geen gevolgen voor derden, vreemd aan het contract).

Het criterium dat bepalend is voor die meerwaardecreatie, is het zgn. ‘criterium van het exclusief belang’. Het houdt in dat een recht slechts als bij- of kwalitatief recht kan worden bestempeld wanneer dit exclusief voor de rechtsverkrijger van het hoofdgoed van betekenis is. Bij de beoordeling dient men dan ook de vraag te stellen of de voormalige eigenaar nog enig belang heeft bij het behoud van het betrokken (bij)recht na overdracht van het goed. Wanneer het antwoord daarop bevestigend luidt, kan het recht in kwestie niet als bij- of kwalitatief recht worden gekwalificeerd. Er is dan immers geen nood aan enige bescherming nu de gegenereerde meerwaarde behouden blijft. Het recht zal dan ook niet automatisch en van rechtswege mee overgaan op de rechtsverkrijger die over de vereiste hoedanigheid beschikt; het behoud namelijk geheel of gedeeltelijk zijn nut voor de overdrager.

Voor het eerst heeft nu ook het Hof van Cassatie in twee recente arresten van 13 februari en 9 maart 2020 dit criterium van het exclusief belang uitdrukkelijk bevestigt en nader gepreciseerd.

2. Arresten van het Hof van Cassatie van 13 februari 2020 en 9 maart 2020

In een arrest van 13 februari 2020 boog het Hof zich over de vraag in welke mate dergelijke accessoire vorderingen toch bij de overdrager van een goed kunnen verblijven wanneer blijkt dat deze nog enig belang daarbij heeft.

Een bouwheer had een vordering ingesteld tegen een aannemer wegens gebreken bij werken aan een onroerend goed. De aannemer stelde op zijn beurt een (tegen)vordering in tot betaling van bepaalde openstaande facturen. De vordering van de bouwheer werd niet ingewilligd. Vóór het instellen van het hoger beroep verkocht de bouwheer het onroerend goed. Het hof van beroep te Gent wees de vrijwaringsvordering van de bouwheer wederom af, ditmaal omdat “het onroerend goed thans eigendom is van een derde […]”. Hiertegen werd door de bouwheer cassatieberoep ingesteld.

Het Hof van Cassatie herinnerde eraan dat de uit artikel 1615 BW voortvloeiende leveringsplicht bij overdracht van een goed zich in beginsel ook uitstrekt tot de voor overdracht vatbare rechten die zodanig nauw verbonden zijn met het goed dat het belang bij de uitoefening ervan afhankelijk is van het eigenaarschap van dat goed. Het Hof herhaalde tevens dat daaruit volgt dat behoudens andersluidende afspraken het principieel enkel de overnemer of rechtsverkrijger (de koper) is die over de vereiste hoedanigheid en het vereiste belang beschikt om bedoelde rechten uit te oefenen.

De vrijwaringsvordering voor verborgen gebreken inzake aanneming wordt als dusdanig bevestigd als accessoir of kwalitatief recht en gaat samen met de werken over op de koper.

Zulke accessoire of kwalitatieve rechten gaan volgens het Hof wel degelijk ook over wanneer de overdracht geschiedt na het instellen van een rechtsvordering. Evenwel merkt het Hof een afwijking op dit beginsel op, met name dat “ [de] rechten waarvan de overdrager nog steeds belang heeft deze uit te oefenen, niet worden geacht in de overdracht begrepen te zijn. ” Deze bevinding gold ook in voorliggend geval: “ [wanneer] aldus de eigenaar een rechtsvordering instelt op grond van een ter zake van een zaak gesloten wederkerige overeenkomst en deze zaak nadien wordt overgedragen, dan behoudt de overdrager een belang bij de vordering indien deze mede strekt tot verweer tegen een krachtens die overeenkomst ingestelde tegenvordering.

Het bestreden arrest van het hof van beroep te Gent werd daarom vernietigd.

Deze rechtspraak komt neer op een bevestiging met specificering van de hogervermelde grondslag en bestaansreden. Rechten kunnen immers klaarblijkelijk maar als bijrecht of accessorium doorgaan, wanneer de verkrijger (bv. koper) naast de vereiste hoedanigheid (eigenaar) ook nog – en exclusief – over nut of belang beschikt bij de uitoefening van die rechten. Indien dit niet het geval is, behoudt de verkoper dergelijke vordering in rechte met betrekking tot gebreken, bv. omdat hij deze reeds heeft ingesteld en ook aanwendt in zijn verweer tegen de aanspraken van de aannemer. Het is in dat geval enkel de verkoper die omwille van zijn belang bij de vordering die hij reeds instelde het bijrecht als zijn accessorium kan aanwenden. De vraag blijft welk gevolg dit heeft op het belang van de voorwaarde van de vereiste hoedanigheid (als eigenaar) en dus in welke mate het Hof hiermee de theorie van “kwalitatieve” rechten hiermee niet toepast maar onderuithaalt.

Het Hof van Cassatie bevestigde deze rechtspraak nogmaals in een arrest van 9 maart 2020.

3. Besluit

Overeenkomsten brengen in beginsel slechts gevolgen teweeg tussen de contracterende partijen. Een uitzondering hierop bestaat erin dat rechten als bepaalde gevolgen van een overeenkomst ook als accessoir of kwalitatief kunnen worden beschouwd op grond van de gecreëerde meerwaarde. Deze rechten kunnen mee overgaan met de hoedanigheid van eigenaar. Toch kunnen ook deze accessoire rechten in het vermogen van de overdrager (zonder de vereiste hoedanigheid) blijven zonder mee over te gaan indien blijkt dat deze overdrager nog belang heeft bij de uitoefening ervan.

Opdat dergelijke rechten aldus daadwerkelijk als accessoir of kwalitatief kunnen worden bestempeld is naast de gepaste hoedanigheid (objectief criterium) klaarblijkelijk eveneens een (exclusief) belang vereist (subjectief criterium). Vraag blijft wel hoeveel waarde het Hof nog hecht aan deze objectieve hoedanigheidseis, nu de overdrager in deze zaak nog slechts over een belang beschikte, maar niet meer de gepaste hoedanigheid van eigenaar. To be continued

Voor meer informatie kunt u het celhoofd Siegfried Busscher of de auteur Vincent Janssen contacteren.