Nouvelle réglementation pour les transactions immobilières des administrations flamandes et locales

Nouvelle réglementation pour les transactions immobilières des administrations flamandes et locales

Depuis janvier 2019, le cadre réglementaire des transactions immobilières pour les administrations flamandes et locales a été étendu.

D'une part, le décret du 30 novembre 2018 relatif à l’aliénation d’immeubles domaniaux et à l'établissement et l’aliénation de droits réels par la Communauté flamande et la Région flamande est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Ce décret autorise le Gouvernement flamand à aliéner les immeubles domaniaux de la Communauté flamande ou de la Région flamande, sous réserve d'une publicité préalable, appropriée et proportionnée et de certaines exceptions. Par exemple, les biens immobiliers d'une valeur estimée inférieure à 37.500,00 EUR ne sont pas soumis à l'obligation de publicité.  Les mesures concrètes de publicité doivent être déterminées en fonction de la valeur, de l'état et de l'emplacement du bien, ainsi que de la situation du marché. Il est également obligatoire d'informer les propriétaires voisins de la transaction immobilière par courrier recommandé au moins un mois avant la conclusion du contrat.

Pour les biens immobiliers d'une valeur supérieure à 10 millions d'euros, le Parlement flamand doit d'abord autoriser le Gouvernement flamand avant de pouvoir procéder à l’aliénation, à quelques exceptions près. Pour en savoir plus sur les réglementations spécifiques, cliquez ici.

D'autre part, un nouvel article 293 du décret sur l'administration locale et l'article 185 du décret provincial (renouvelé) sont entrés en vigueur, qui stipule que "les biens immobiliers [des administrations respectives] sont toujours aliénés selon les principes de concurrence et de transparence, sauf si une motivation de dérogation est fournie". Ce décret sur l’administration locale est également entré en vigueur le 1er janvier 2019.

Cela constitue une bonne nouvelle en soi, car les administrations (locales) ne pouvaient pendant longtemps compter que sur une circulaire BB 2010/02 "Aliénation de biens immobiliers par les provinces, les communes, les CPAS et les administrations des cultes reconnus" pour leurs transactions immobilières, qui obligeait en règle générale la vente publique, bien que le Conseil d'État ait déjà jugé dans plusieurs arrêts qu'il n'existe aucune base légale ou réglementaire pour la vente publique obligatoire et que seuls les principes généraux de bonne administration relatifs à l'égalité de traitement, à la non-discrimination, à la transparence et à l'égalité de concurrence des candidats potentiels ou aux libertés européennes et à l'interdiction de toute discrimination fondée sur la nationalité sont applicables. (Voir par exemple CdE du 18 janvier 2000, n° 87.721 ; CdE du 7 janvier 2008, n° 178.294 ; CdE du 23 décembre 2015, n° 233.355).

Cette incertitude juridique quant à l’obligation ou non d'une vente publique appartient toutefois au passé, puisqu'il existe désormais un appui juridique avec base décrétale auquel les communes, les régies communales autonomes, les CPAS, etc. peuvent se référer pour aliéner leurs biens immobiliers, selon lequel une enquête transparente en tenant dûment compte de la concurrence est suffisante. L'exposé des motifs du décret précise que les administrations locales peuvent opter pour une vente publique ou privée conformément à des principes généraux tels que la transparence, l'égalité, la concurrence et la publicité, en donnant à tous les acheteurs potentiels intéressés la possibilité de se faire concurrence. Toutefois, le décret ne contient pas d'autres exigences formelles spécifiques. La question se pose de savoir si le législateur n'a pas manqué une occasion à cet égard.

Toutefois, le Gouvernement flamand a souhaité concrétiser ces dispositions du décret sur les collectivités locales et a publié le 3 mai 2019 la circulaire flamande KB/ABBB 2019/3 sur les transactions immobilières effectuées par les administrations locales et provinciales et par les administrations des cultes reconnus avec les instructions concrètes suivantes :

1. Rapport d’expertise obligatoire (ancienneté maximum de 2 ans) par un géomètre-expert, le prix d'estimation devant être utilisé comme prix de vente minimum ou prix d'achat maximum (sauf si des raisons objectives en justifient autrement) ;

2. Procédure obligatoire caractérisée par l'ouverture et la transparence, avec une publicité suffisante et appropriée à laquelle chaque partie intéressée doit avoir la possibilité de participer ;  

3. En cas de vérification par l'autorité de tutelle, des documents doivent montrer comment la procédure s'est déroulée, avec la preuve d'une publicité et d'une transparence suffisantes, ainsi que d’un accès possible aux offres présentées et au rapport d’expertise.

Par cette circulaire, le législateur flamand tente de concrétiser l'art. 293 du décret sur l’administration locale et l'art. 185 du décret provincial. Toutefois, il aurait été préférable d'inclure ces dispositions détaillées dans le décret lui-même, afin de donner une base décrétale à ces dispositions et d'éviter des discussions (éventuelles) sur l'illégalité (éventuelle) de la circulaire à caractère réglementaire.

Pour plus d'informations sur ce sujet spécifique, vous pouvez consulter Geert Dewachter et Jelena Adriaenssens (auteurs) et Kris Lemmens (chef de cellule Marchés publics et PPP).