Effets contractuels d'un permis d'urbanisme nul

Effets contractuels d'un permis d'urbanisme nul

Dans son arrêt du 8 mars 2018, (C.17.0390.N) la Cour de Cassation annule un arrêt de la Cour d'appel d'Anvers du 13 mars 2017 (TROS 2017, 230) concernant les relations contractuelles des parties après l'annulation d'un permis d'urbanisme.

Dans ce cas de figure, le maître d'ouvrage demande une indemnité à l'entrepreneur et à l'architecte pour des dommages subis par le maître d'ouvrage suite à l'effondrement partiel du bâtiment construit. Toutefois, le permis d'urbanisme pour le projet avait été annulé par le Conseil d'Etat. L'annulation du permis a un caractère rétroactif, ce qui fait qu'il était considéré comme n’ayant jamais existé. Les accords en infraction avec la législation urbanistique contreviennent à l'ordre public et sont donc nuls. L'arrêt de la Cour d’appel considérait les actions du maître d'ouvrage en dommages et intérêts comme irrecevables, puisque les contrats d'architecte et d'entreprise avaient une nature illégitime en raison de l'annulation du permis d'urbanisme.

La Cour de Cassation souligne toutefois que ce qui précède n'exclut pas qu'en cas de défaut d’exécution, une partie contractante puisse prétendre à une indemnité pour autant que cette action ne revienne pas, directement ni indirectement, à la création ou au maintien d’une situation irrégulière. En ayant omis de vérifier si l'action du maître d'ouvrage visait in concreto uniquement le maintien de la condition contraire à l'ordre public, la Cour d'appel d'Anvers n'avait pas légalement justifié sa décision et pour cette raison, la Cour de cassation a annulé la décision.

Il faut ainsi toujours vérifier in concreto si les prétentions sur base d'un contrat d'entreprise ou d'architecte concernant des travaux non-autorisés visent seulement le maintien d’une situation irrégulière. Si ce n’est pas le cas, le fait que l'accord même ne soit pas autorisé n'exclut pas forcément de telles actions.

Pour de plus amples informations concernant ce sujet spécifique, veuillez consulter Maarten Somers, Ewoud Willaert et Julie Colpaert.