Le décret flamand sur les baux à loyer a été adopté, y compris la réglementation pour la location étudiante

Le décret flamand sur les baux à loyer a été adopté, y compris la réglementation pour la location étudiante

Après un long cheminement, le décret flamand sur les baux à loyer a été adopté le 24 octobre 2018. Pour un aperçu du nombre de modifications nous vous renvoyons à notre bulletin d'information précédent à ce sujet.

Les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er janvier 2019, mais elles ne s'appliqueront qu'aux nouveaux contrats.

En plus de la réforme de la législation classique sur les baux de logements, pour les résidences principales, le décret flamand sur les baux prévoit également, pour la première fois, un régime distinct pour les baux d'hébergement des étudiants (appartements, chambres et studios) (art. 53 - 65).

Ce régime s'appliquera aux baux dont l'habitant (qui n'est pas forcément le locataire) est un étudiant et lorsque le bien loué n'est pas la résidence principale. Les baux de loyer signés par (par ex.) les parents relèvent ainsi de ce règlement. Le terme d’étudiant est défini au sens large, à savoir toute personne inscrite auprès d'une institution fournissant des formations à plein temps.

Un nombre de dispositions s'appliquant aux baux à loyer d'habitations sont également déclarées d'application sur la locations pour étudiants.

Une reconduction tacite du bail à loyer pour étudiants n'est pas possible, même si cela était prévu par le contrat. Ensuite, des mécanismes de résiliation spécifiques sont prévus,  favorisant seulement le locataire. La résiliation par le bailleur n'est pas possible. Ainsi, le locataire peut résilier le bail avant sa date d'entrée en vigueur, auquel cas une indemnité de résiliation de deux mois de loyer est due si le bail était résilié moins de trois mois avant la date d'entrée en vigueur (et donc pas d'indemnité en cas d'une résiliation antérieure). Ensuite, le locataire peut résilier le bail (i) en cas de cessation de ses études ou (ii) en cas de décès d'un des parents ou d'une autre personne devant subvenir aux besoins du locataire, en respectant un préavis de deux mois. Pour finir, le bail prend fin de droit en cas de décès du locataire.

La sous-location et la cession de bail sont interdits, sauf décision contraire des parties. La sous-location et la cession de bail sont toutefois en principe permises au cas où le locataire participe à un programme d'échange d'études ou s'il effectue un stage, sauf si le bailleur à une raison fondée de s'y opposer.

En ce qui concerne le loyer, un prix total doit être convenu. Tous les frais et charges, à l'exception des frais d'électricité, d'eau et de télécommunication ainsi que les (éventuelles) taxes sur les résidences secondaires, doivent être compris dans ce prix. Cela devrait éviter des décomptes élevés des frais et charges. Un régime transitoire  est prévu pour les baux conclus après le 1er janvier 2019 qui suivent directement un baux de location avec les mêmes parties. Dans ce cas, une division du loyer et des frais reste possibles.

Il est ensuite spécifiquement prévu qu'en cas de baux de loyer successifs avec le même locataire, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer convenu dans le cadre du bail initial.  Seul l'indexation est possible, mais pas les autres suppléments appliqués au loyer. Une exception est prévue si la valeur locative normale du bien a augmenté d'au moins 20% à cause de nouvelles conditions, ou d'au moins 10% à la suite de travaux dans le bien loué. Il incombe au bailleur d’en  fournir la preuve.

Une éventuelle caution ne peut pas dépasser deux mois de loyer.  Contrairement à la location normale d'habitations, la caution peut être versée sur le compte du bailleur. Il n'est pas possible de payer la caution en espèces.

Veuillez contacter Ewoud Willaert (auteur et chef de cellule) pour de plus amples informations concernant ce sujet.