Het (voorontwerp van) Vlaams Huurdecreet: wat verandert er?

Het (voorontwerp van) Vlaams Huurdecreet: wat verandert er?

Sinds de zesde staatshervorming van 2014 zijn de gewesten bevoegd voor de bijzondere huurstelsels. Inzake woninghuur heeft de Vlaamse regering op 14 juli 2017 de eerste stappen gezet naar een eigen beleid door een Voorontwerp van decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan (het Vlaams Huurdecreet) goed te keuren, dat de federale Woninghuurwet van 1991 zal vervangen. Nu het voorontwerp is goedgekeurd, wordt het naar de Vlaamse Woonraad en naar de Raad van State gezonden voor advies.

Verwacht wordt dat het decreet in werking zal treden op 1 september 2018. Het Vlaams Huurdecreet zal niet van toepassing zijn op huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór deze inwerkingtreding. De huidige regels blijven alsdan volledig van toepassing.

Wat verandert er concreet? Een aantal hoofdlijnen van het decreet worden hier beknopt besproken. Mogelijks wijzigen deze nog na de verschillende adviezen en de parlementaire behandeling.

Verhoging huurwaarborg

Een punt dat reeds uitgebreid in de media is behandeld, betreft de verhoging van de huurwaarborg van (maximaal) twee maanden huur naar (maximaal) drie maanden. Voor wie dit financieel moeilijk blijkt, wordt een renteloze, anonieme huurwaarborglening aangeboden door de overheid, die naast de bestaande OCMW-waarborglening zal bestaan. Deze laatste mogelijkheid treedt evenwel pas in werking op een door de Vlaamse Regering te bepalen datum.

Een bijkomende vernieuwing is dat de vordering van de verhuurder ter recuperatie van eventuele achterstallige huurgelden of huurschade verjaart één jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst.

Opzegging overeenkomst van korte duur

In de nieuwe regeling blijft een huurovereenkomst van negen jaar de regel. Ook overeenkomsten van korte duur (tot maximum drie jaar) blijven bestaan, maar de huurder kan deze voortaan opzeggen tegen betaling van een beperkte opzegvergoeding en met een opzegtermijn van drie maanden, ook al werd er geen opzegclausule bedongen, en dit in tegenstelling tot de huidige overeenkomsten van korte duur.

De regeling omtrent de beëindiging van de overeenkomst werd ook nog op andere punten aangepast, bijvoorbeeld de beëindiging na overlijden van de huurder. Dit gebeurt automatisch tenzij de erfgenamen binnen twee maanden melden de huur te zullen voortzetten.

Beperking gegevens die verhuurder mag opvragen

De mogelijkheid voor de verhuurder om gegevens te vragen van potentiële huurders wordt nu uitdrukkelijk in dit het decreet zelf beperkt. Voortaan kan hij enkel nog informatie opvragen die noodzakelijk is om na te gaan of de huurder een voldoende verdienvermogen heeft om de huur te kunnen betalen. Documenten omtrent andere aspecten, zoals de gezondheidstoestand of het gerechtelijk verleden van de potentiële huurder, kan de verhuurder dus in principe niet meer opvragen.

Aandacht voor studenten en nieuwe samenlevingsvormen

Het decreet bevat een specifieke regeling voor studentenhuisvesting. Hier zou de huurwaarborg wel twee maanden huur blijven bedragen en wordt huuroverdracht of onderverhuur mogelijk bij beëindiging van de studies of bij een uitwisseling of stage. Een stilzwijgende verlenging van de huur zou uitgesloten zijn.

Ook nieuwe samenlevingsvormen krijgen aandacht. Er komt een codificatie en uitbreiding voor medehuur tussen echtgenoten en wettelijk en feitelijk samenwonende partners.

Verzekeringsverplichting voor huurder en verhuurder

In het nieuwe decreet is de huurder niet enkel aansprakelijk voor brand (overeenkomstig artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek), maar ook voor waterschade. Verder zijn zowel de huurder als de verhuurder verplicht om een verzekering af te sluiten voor hun respectievelijke aansprakelijkheid voor brand- en waterschade. In afwijking hiervan kan de huurder een vergoeding betalen aan de verhuurder die een verzekering heeft aangegaan en daarbij afziet van zijn recht om de geleden schade van de huurder terug te vorderen.

Voor meer informatie over dit onderwerp kan u Ewoud Willaert (auteur en celhoofd) contacteren.